Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Является ли аренда квартиры предпринимательской деятельностью

При сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке в аренду, у каждого военнослужащего возникает вопрос об известной статье №10, взятого из Федерального Закона № 76.

Оглавление:

Это статья «О статусе военнослужащего». По своей сути, ее смысл сводится к тому, что военнослужащему запрещается вести любые виды предпринимательской деятельности. И многие солдаты, взявшие ипотеку, ошибочно полагают, что сдача квартиры – это вид предпринимательства.

А знаете ли Вы, является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью (в том числе жилье, купленное по военной ипотеке)? Нет, сдача любой квартиры не является предпринимательской деятельностью . Правда, если не приобретает больших денежных объемов. И вот, по каким законам.

Во-первых, найдите в интернете письмо Министерства по налогам и сборам Российской Федерации за номером/398. Дата выпуска этого письма – 6 июля 2004 г. Тема письма: «О сдаче помещений в арену («наем»). Этот правовой документ (а такое письмо представляет собой правовой документ) гласит, что если вы сдаете квартиру, то Вы не занимаетесь предпринимательством, а сдача – это вид дохода . И не важно, взята квартира в военную ипотеку она или нет.

По мнению наших юристов, это письмо было выпущено для того, чтобы не облагать этот вид деятельности граждан налогом 6% и можно было получать в государственную казну все 13%(но об этом позже).

Еще 2 документа, обсновывающих то, что сдача квартиры не является предпринимательской деятельностью

Еще один почти такой же документ – это письмо Министерства Финансов РФ. Датировано это письмо 16.08.2010. У него есть номер, его значение – «№/3-462».

И еще один документ, который решает вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру по военной ипотеке – это постановление пленума Верховного Суда РФ. Дата постановления – 24.10.2006. Чтобы не читать весь текст постановления, можно остановиться только на триннадцатом пункте.

Все три обозначенных выше документа отрицательно отвечают на вопрос о том, является ли сдача квартиры в аренду видом предпринимательской деятельности или бизнеса. Не является. Это вид дохода, не относящийся к бизнесу.

Еще раз уточним. Если военнослужащий сдает в аренду квартиру или жилье, в том числе взятое по военной ипотеке, то это не является видом предпринимательства и не является противозаконной деятельностью.

На всякий случай, распечатайте обозначенные выше 3 документа перед походом в банк.

Имейте ввиду, что в соответствии в нашем налоговом кодексе есть 208-я статья. И ее 4-й пункт как раз обязывает граждан уплачивать налоги со сдачи жилья (смотрите четвертый подпункт). Так вот если вы будете сдавать не одну, а две или три квартиры (или больше), то при уплате налогов у налоговой службы может возникнуть вопрос о том, не пора ли Вам зарегистрироваться для сдачи квартир в качестве предпринимателя.

Источник: http://elitearenda.ru/arenda-sdacha-kvartiry-predprinimatelskaya-deyatelnost.htm

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

ФНС РФ в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ сообщает, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя, если его действия соответствуют ряду признаков.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных физическим лицом по договору аренды недвижимого имущества.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Источник: http://alikabuh.ru/fns-otvechaet-yavlyaetsya-li-predprinimatelskoj-deyatelnost-fizlica-po-sdache-v-arendu-imushhestva.html

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Российское законодательство позволяет любому собственнику сдавать свою недвижимость в аренду, что предумотрено п. 2 ст. 209 ГК РФ. Однако, важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью.

Критерии предпринимательской деятельности

Четкого перечня не существует. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли. Налоговики, в своем письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ указывают, при каких обстоятельствах гражданин должен стать предпринимателем. Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. Есть и другие признаки предпринимательства, перечень которых представлен ниже.

Эти признаки общие, поскольку сложно доказать, с какой целью человек купил дом или квартиру — сдавать в аренду ради дохода или это инвестиция в будущее своего ребенка, чтобы ему было где жить… А пока ребенок растет, имущество сдается в аренду чтобы оправдать его содержанияе и коммунальные расходы.

Как же определить, какой случай передачи имущества в аренду потребует наличия статуса предпринимателя?

Однозначного ответа нет и всё индивидуально. Целесообразно ориентироваться на судебную практику. Если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству, но у него нет необходимости его использовать, он может сдать такое имущество в аренду, что это не является предпринимательством. В этом случае собственнику объекта недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем посуточно и по часам такого жилого помещения. Об этом говорится в Постановлении Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7.

Какие действия гражданина можно рассматривать как предпринимательство:
  • Гражданин купил объект недвижимости специально для того, чтобы сдавать его в аренду и получать прибыль;
  • У гражданина есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или арендаторами недвижимости, заключены договоры;
  • Гражданин ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с объектом недвижимости;
  • Гражданин осуществляет свою деятельность на свой риск. То есть в некоторые месяцы он может не иметь дохода с аренды, либо он может заключить заведомо убыточную сделку, по которой расходы превысят полученный доход;
  • Все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны;
  • Гражданин публикует в социальных сетях информацию о том, что он сдает объект недвижимости в аренду или подает соответствующие объявления в газете;
  • Гражданин привлекает наемный персонал к работе.

Признаки предпринимательской деятельности перечислены в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@.

Отличия сдачи в аренду жилого и нежилого помещения

У гражданина несколько квартир в собственности, которые он сдает в аренду. Нужно-ли ему регистрироваться в качестве предпринимателя?

Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (см. подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере от 2 до 6% с полученного дохода (см. п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?

Многое зависит от того, как такая недвижимость в собственности гражданина. Так, если человек специально купил офисные помещения и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы, а судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 №/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 №).

Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?

Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать предпринимателем (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 №и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 №/2013).

Если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как быть в этом случае?

Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 №/2014.

Последствия незаконного предпринимательства

Если налоговики расценят сдачу имущества в аренду как предпринимательство, то составят протокол об административном нарушении (подп. 8 п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство, если извлеченный доход гражданина за весь период аренды недвижимости составит не менее 1,5 млн. руб. (ст. 171 УК РФ).

Арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если арендаторами являются юридические лица или предприниматели, то НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 №/49369).

Если суд признал деятельность гражданина предпринимательской, ему нужно будет доплатить все предпринимательские налоги за весь период ведения своей деятельности по сдаче имущества. Ситуация усложняется тем, что задним числом вы не сможете выбрать спецрежим налогообложения и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения. Таким образом гражданин, ставший предпринимателем, обязан будет рассчитать, уплатить и отчитаться в ИФНС за НДФЛ и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Но на этом проблемы не заканчиваются.

Если гражданин признан предпринимателем, то налоговики, за весь период предпринимательской деятельности выделят расчетным путем НДС из размера арендной платы по ставке 18% (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Это уменьшит сумму дохода предпринимателя, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не перекроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы НДС (ст. 122 НК РФ). Есть также риск, что от гражданина, признанного предпринимателем, потребуют заплатить страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штрафы (подп. 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 25 и 47 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ).

Источник: http://realty-centrum.com/rental_income

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов физического лица от сдачи в аренду (внаем) жилых помещений.

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 22 сентября 2006 г. N03/125

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о налогообложении доходов от сдачи в аренду (внаем) жилых помещений и сообщает следующее. Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск и быть направленной на систематическое получение прибыли. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: — изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; — учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; — взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; — устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами. При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии вышеуказанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. В соответствии с п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя: — плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; — плату за коммунальные услуги, включающую в себя в соответствии с п. 4 ст. 154 Жилищного кодекса плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Оплата первых из вышеупомянутых расходов производится вне зависимости от того, каким образом использовалось жилое помещение (или оно вообще никак не использовалось). Такие расходы не могут быть отнесены к предпринимательской деятельности физического лица. Вторая группа расходов непосредственно связана с использованием помещения и в определенной части может быть отнесена к предпринимательской деятельности. При этом налогоплательщик должен обосновать размер расходов, относимых им к такой деятельности.

Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики М.А.МОТОРИН 22.09.2006

Источник: http://forum.garant.ru/?read,1,334256

Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?

Как показывает практика и статистика, граждане, осуществляющие сдачу жилья в аренду, не спешат докладывать государству о своем заработке. Несмотря на существующий принцип «заплати налоги и спи спокойно», граждане не стремятся делиться своими заработанными денежными средствами. Однако, если факт укрытия от государства своих доходов вскроется, это может привести к весьма нелицеприятным последствиям, вплоть до штрафов в крупных размерах.

Постараемся разобраться, так ли необходимо осуществлять регистрацию в виде индивидуального предпринимателя, если вы сдаете квартиру в аренду.

Является ли сдача жилья предпринимательской деятельностью?

Осуществляя сдачу недвижимости в аренду, гражданин, как правило, надеется на получение прибыли. Именно на это нацелена вся процедура. Ежемесячно квартиросъемщик отчисляет собственнику недвижимости денежные средства. Часто такой вид деятельности становится постоянным доходом граждан.

Государство заботится о том, чтобы граждане ставили органы власти в известность о ходе своей деятельности. Это необходимо для накопления будущей пенсии, а также для того, чтобы налоговый орган имел возможность получать доход в государственную казну.

Обязательно ли регистрироваться?

Описание физических лиц как субъектов права, осуществляющих деятельность в рамках Гражданского права, содержится в 3 главе Гражданского кодекса. Но отдельное внимание в рамках данной главы стоит уделить статье 23, где обращается внимание на предпринимательскую деятельность граждан.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, лицо вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но для этого необходимо лишь зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, индивидуальный предприниматель – это не одно и тоже с юридическим лицом, ведь он продолжает оставаться гражданином, но с некоторыми особенностями своего правового статуса.

Если исходить из практики, то регистрироваться гражданину в качестве предпринимателя, чтобы осуществить сдачу квартиру в наем, обязательно. Ведь государство предпочитает рассматривать арендную деятельность в качестве предпринимательской. Но с другой стороны, осуществление сдачи квартиры – это право собственника. И далеко не всегда он может получать доход с подобной деятельности.

В соответствии с подпунктом 3 пунктом 1 статьи 67 Жилищного Кодекса, жильцы в квартире по социальному найму тоже имеют право сдавать ее в субаренду, при этом, закон не требует от них регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, случаев привлечения граждан к ответственности за отсутствие регистрации в форме индивидуального предпринимателя много.

Кто-то мог доказать свое право на нежелание проходить подобную государственную процедуру, кто-то нет. На сегодняшний день нет четко сформулированного законодательства, а это значит, что каждый гражданин сам вправе решать, что ему делать, при этом руководствуясь соображениями о своей личной выгоде и удобстве.

Преимущества

Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.

  • Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
  • Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
  • Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.

Способы налогообложения

Упрощенная система налогообложения выгодна для представителей малого бизнеса и подходит для различных категорий деятельности. Данная система налогообложения наиболее распространена среди начинающих частных предпринимателей. Ее основная выгода заключается в том, что вместо трёх общих налогов ИП будут платить всего лишь один налог. Он перечисляется один раз в 3 месяца, то есть квартал, а сдавать отчет в Налоговую инспекцию нужно всего лишь раз в год.

Выбрав такую систему, нужно определиться с объектом вашего налогообложения. Это могут быть доходы или доходы минус расходы. Налоговая ставка по доходам составляет от 1 до 6%, тогда как налоговая ставка по второму показателю может доходить до 15%. Всё зависит от региона и вида вашей деятельности.

Налоговый патент

Налоговый патент также относится к упрощенной системе налогообложения. Примечателен тем, что нет сложной процедуры отчётности, а также ведения учёта. Практически единственный режим, в котором налоговая декларация не сдаётся, расчет налога производится только в случае оплаты патента.

Суть такого режима состоит в получении патента, который дает право на осуществление определенной деятельности. Патент выдается на строго отведённый срок, по факту его истечения оформляется новый.

Плюсами данного способа налогообложения является сравнительно невысокая стоимость данного патента, возможность выбрать срок действия, приобретения сразу нескольких патентов, а также отсутствие налоговой отчётности. Вряд ли человек, который сдает в аренду недвижимость будет держать своего штатного бухгалтера для того, чтобы тот составлял документацию для сдачи в Налоговую инспекцию. Налоговый патент освобождает вас от подобной необходимости.

К числу разрешенных видов деятельности по патентной системе как раз относится сдача недвижимости в аренду и получение прибыли за неё. Поэтому очень часто лица, регистрирующие себя в качестве индивидуальных предпринимателей, прибегают к такому способу оплаты налогов.

Процесс оформления

Прежде, чем осуществить шаги по непосредственной регистрации, выберите способ оформления ИП. Сделать это можно двумя из ниже описанных способов. Зарегистрировать самостоятельно или же с помощью профессиональных регистраторов.

  1. Выберите наименование вашего ИП.
  2. В качестве адреса регистрации нужно указать место проживания индивидуального предпринимателя.
  3. Нужно выбрать коды деятельности. Ознакомиться с ними Вы можете в классификаторе ОК.
  4. Затем, исходя из полученных данных, вам нужно заполнить заявление на регистрацию ИП по форме р21001.
  5. Оплатите государственную пошлину, которая следует за регистрацию. Сделать это можно при помощи электронного платежа, а также при помощи финансово кредитных организаций.
  6. Явитесь в Налоговую инспекцию с составленным пакетом документов.
  7. Выберите систему налогообложения, которая наиболее вам подойдёт.
  8. Подпишите все документы, которые имеются у вас.
  9. Проверьте их и подойдите на регистрацию, предварительно сняв ксерокопии.
  10. Получите у сотрудника расписку, которая свидетельствует о сдаче вами бумаг.
  11. Спустя 3 рабочих дня вы должны получить регистрационные документы обратно.
  12. Вам выдается лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, который имеет форму Р 60009, а также свидетельство о постановке на учет в налоговом учреждении.
  13. После регистрации вам необходимо встать на учет в качестве работодателя в Пенсионном фонде России, получить коды статистики, изготовить свою собственную печать, открыть расчётный счёт, получить лицензию.
  • Скачать бланк заявления на регистрацию физлица в качестве ИП форма р21001
  • Скачать образец заявления на регистрацию физлица в качестве ИП форма р21001
  • Скачать образец листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей формы Р 60009

Санкции за уклонение от уплаты

Незаконная сдача квартиры в аренду опасна неожиданными финансовыми потерями. Пример заключается в том, что налоговый орган, получив информацию о том, что собственник получает прибыль, при этом, уклоняется от уплаты налогов в федеральный бюджет, может привлечь гражданина к гражданско-правовой ответственности и вызвать в судебную инстанцию.

Как показывает статистика, санкции для многих лиц оказываются очень обременительным и, помимо суммы долга, накапливаются пени и различные штрафы за невнесение налоговой декларации и иных документов. В запущенных ситуациях лицо могут привлечь к уголовной ответственности, которая может стать основанием для получения судимостей и наложения штрафа в размере до 200 тыс. руб. Также возможно лишение свободы на срок до одного года в соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса.

Опасность заключается в том, что арендаторы, которые поселились в вашей квартире, могут также оказаться мошенниками и использовать жилье, например, для проживания нелегальных мигрантов. В таком случае невольно собственник квартиры становится фигурантом уголовного дела, которое связано с незаконным пребыванием граждан на территории Российской Федерации в соответствии со статьей 322.1 Уголовного кодекса.

Статья 322.1 УК РФ. Организация незаконной миграции

  1. Организация незаконного въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан или лиц без гражданства, их незаконного пребывания в Российской Федерации или незаконного транзитного проезда через территорию Российской Федерации — наказывается лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.
  2. Те же деяния, совершенные:
  • группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;
  • в целях совершения преступления на территории Российской Федерации, — наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Конечно, собственник не будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но потратит множество неприятных минут в зале судебного заседания.

Но, к сожалению, несмотря на такие строгие санкции, чтут закон единицы.

Некоторые особенности

При сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, наличие договора аренды просто необходимо и является обязательным условием. Для того, чтобы составить грамотное представление расходов и расчёты соответствующих налогов, необходимо указать в договоре каким именно образом будет производиться оплата. Также настоятельно рекомендуем вам открыть свой расчетный счет или просто отдельный счет в банке, на который и будут начисляться денежные средства от арендаторов.

Просите жильцов своей недвижимости оплачивать проживание в установленные сроки и посредством финансово-кредитной организации. Сохраняйте квитанции, которые впоследствии могут потребоваться в налоговом органе для уточнения верности предоставленных вами данных.

Заключение

Несмотря на то, что статистика показывает, как ничтожно малое количество людей следует букве закона и регистрирует свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, не стоит им уподобляться. Защитите себя и способ получения вами доходов надлежащим образом.

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nuzhno-li-ip.html

Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду

Если вы сдаете свою временно свободную квартиру внаем и честно платите налоги с дохода, то претензий у государства к вам быть не должно. А вот если квартир несколько или вы сдаете в аренду нежилую недвижимость, то при определенных обстоятельствах это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Второй вариант требует регистрации в качестве ИП, а иногда и уплаты дополнительных налогов и сдачи отчетности.

Попробуем разобраться в критериях предпринимательства, дабы уберечь владельцев помещений от неприятностей — налоговых и не только. Заодно рассмотрим, что надо иметь в виду в случае продажи имущества, которое вы ранее сдавали внаем (в аренду).

Что такое предпринимательская деятельность

Сдать свое имущество внаем (в аренду) — право собственник а п. 2 ст. 209 ГК РФ . Вопрос только в том, когда действия этого собственника можно признать предпринимательской деятельностью, а когда — нет.

С точки зрения ГК таковой считается «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качеств е» п. 1 ст. 2 ГК РФ .

Однако эти признаки не помогут нам определиться. Ведь, сдавая свое имущество, гражданин всегда:

  • действует самостоятельно;
  • рискует — нередки случаи, когда жильцы сбегают, не заплатив, или прихватывают с собой хозяйское имущество;
  • регулярно получает арендную плату, то есть прибыль.

Что же касается регистрации, то сей факт принципиального значения не имеет. Даже если вы не зарегистрированы в качестве ИП, но вашу деятельность признают предпринимательской, то насчитают налоги как зарегистрированному ИП п. 4 ст. 23 ГК РФ; п. 2 ст. 11 НК РФ .

Сами налоговики неоднократно разъясняли, что закон связывает обязанность регистрироваться только с деятельностью особого рода, а не просто с совершением возмездных сдело к Письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ . Но понять, когда эта деятельность имеет место, нелегко.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности при сдаче имущества в аренду могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • самостоятельная деятельность ведется гражданином на свой риск (превышение его расходов над доходами (убытки) или неполучение ожидаемого дохода);
  • экономическая активность, периодичность операций (разовая или систематическая), то есть во внимание должны приниматься характер совершаемых сделок и сущность возникающих при этом правоотношений с учетом таких обстоятельств, как назначение и количество соответствующего имущества, способы приобретения арендодателями (наймодателями) прав на последнее, сроки сдачи его в аренду (внаем);
  • приобретение имущества с целью последующего извлечения дохода от его использования, то есть направленность на систематическое получение дохода от сдачи в аренду или внаем;
  • учет операций, связанных с данными сделками;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с арендаторам и ” .

Как видим, простого решения нет. Посмотрим теперь, к каким выводам приходят суды. Но прежде вспомним, чем вообще рискует гражданин, которого могут заподозрить в скрытом предпринимательстве.

Каковы последствия незарегистрированного предпринимательства

Если полиция расценит сдачу имущества внаем (в аренду) как предпринимательство, то составит протокол об административном нарушени и ст. 14.1, подп. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ . То же самое могут сделать налоговик и подп. 8 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ . А вот само решение о взыскании штрафа (от 500 до 2000 руб.) будет принимать суд ч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ .

Уголовное дело за незаконное предпринимательство грозит только в случае, если доход гражданина за весь период аренды (найма) недвижимости составит не менее 1,5 млн руб. ст. 171, примечание к ст. 169 УК РФ

При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютс я п. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23 .

Кроме того, возможны налоговые претензии. Допустим, что НДФЛ:

  • вы платите самостоятельно — если сдаете квартиру обычным гражданам;
  • с вас удерживают арендаторы (организации или ИП).

Но предприниматели должны платить не только НДФЛ, но и НДС п. 1 ст. 143 НК РФ . Если вас признают ИП, то НДС выделят расчетным путем из размера арендной плат ы п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33 . Это уменьшит сумму вашего дохода, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не закроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф — в размере 20% от неуплаченной суммы НДС ст. 122 НК РФ . Есть также риск, что с вас потребуют внести и страховые взносы во внебюджетные фонды «за себя», пени за просрочку их уплаты и штра ф п. 2 ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 14, ст. 25, ст. 47 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ .

Что говорят суды

В 2004 г. Пленум ВС разъяснил, что сдача помещения внаем не может считаться незаконным предпринимательством (в плане уголовного преследования), если граждани н п. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23 :

  • купил эту недвижимость для личных нужд либо получил по наследству или в дар.

Жилое помещение всегда считается приобретаемым для личных нужд. Но если вы купили несколько квартир и вскоре поселили там жильцов, то суд оценит эти обстоятельства и сделает вывод не в вашу пользу;

  • сдает ее внаем (в аренду) в связи с отсутствием необходимости в использовании.

При этом размер полученного дохода и статус помещения (жилое или нежилое) значения не имеет.

На это разъяснение Пленума ВС ориентируются не только правоохранительные, но и налоговые органы. Тем не менее каждый случай оценивается по-разному исходя из всех сопутствующих обстоятельств. Рассмотрим некоторые ситуации, которые могут стать предметом судебного спора.

Если сдается жилое помещение

Как видим, позиция Верховного суда касалась сдачи в аренду одного помещения. Как быть, если вы сдаете две квартиры и более? Мы попросили прокомментировать эту ситуацию специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ На практике бывает достаточно сложно установить, связан получаемый доход от сдачи в аренду (внаем) с предпринимательской деятельностью или нет. Предположим, гражданин сдает две квартиры: приобретенную по договору купли-продажи и полученную по наследству, поскольку сам имеет возможность жить на даче за городом. Его действия направлены на получение дохода, имеют выраженную систематичность и элементы риска. Однако, на мой взгляд, этого недостаточно, чтобы признать такого гражданина предпринимателем. Совершаемые им возмездные сделки не образуют деятельност и ” .

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Заметим, что налоговикам и невыгодно требовать регистрации от обычного гражданина, который сдает свои одну-две квартиры. Ведь в статусе ИП он сможет выбрать более выгодный режим налогообложения (например, «доходную» упрощенку) и заплатить меньше налогов.

Однако посуточная или почасовая сдача даже одной квартиры — верный способ привлечь к себе внимание полиции. При такой форме найма владелец жилья постоянно взаимодействует с многочисленными съемщиками, принимает деньги, выдает ключи, убирает квартиру и т. д. Сделки по найму жилья заключаются не раз в год или два, а ежедневно или даже по нескольку раз в день, что вполне можно трактовать как предпринимательскую деятельность. Вероятно, именно так рассуждали судьи трех инстанций, признавая жительницу г. Барнаула виновной в административном правонарушении. Правда, ВС с ними не согласился и штраф отмени л Постановление ВС от 10.01.2012 № 51-АД 11-7 . Тем не менее мы советуем в таких случаях все-таки регистрироваться — шансы победить в суде есть, но нужна ли вам судебная тяжба?

Согласно декларациям, представленным в 2014 г., общая сумма доходов составила около 700 млн руб.

Что касается налоговиков, то они нередко проявляют интерес к квартиросдатчикам в процессе проверок арендующих жилье организаций. Особенно если владелец квартиры сам учредитель или директор. Так, инспекторы г. Томска насчитали «предпринимательские» налоги директору ООО, который сдавал в долгосрочную аренду своей компании жилой дом, легковой автомобиль и экскаватор. Однако в судах такие дела, как правило, проигрываются. Отказывая инспекциям во взыскании налогов с граждан, судьи зачастую аргументируют это тем, что факт незаконного предпринимательства не подтвержден решением суда о привлечении гражданина к административной или уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. А значит, нет и оснований для доначисления налогов. На этот аргумент (в числе других) указал, заступившись за директора-собственника, и Томский облсу д Апелляционное определение Томского облсуда от 30.07.2013 №/2013 . Справедливости ради отметим, что на самом деле налоговикам совсем не нужно ждать, пока правоохранительные органы заведут на гражданина административное или уголовное дело. ИФНС вправе насчитать налоги скрытому предпринимателю самостоятельн о п. 2 ст. 11 НК РФ . Однако судьи приведенный аргумент почему-то воспринимают хорошо, и этим грех не воспользоваться.

Если сдается нежилое помещение

С коммерческой недвижимостью все сложнее — сразу встает вопрос о цели приобретения. Вы сможете объяснить, зачем купили, к примеру, гараж или земельный участок под дачное строительство. Но придумать, для каких личных нужд потребовалось приобретать нежилое здание или помещение в нем, вам вряд ли удастся. Поэтому риск, что вас признают незаконным предпринимателем, значительно выше.

Так, ИФНС доначислила «предпринимательские» налоги, пени и штрафы владелице двух помещений в офисных центрах и легкового автомобиля, которая сдавала все это имущество в аренду банку и двум ООО в течение 2 лет. Суд признал такое решение законны м Апелляционное определение Ульяновского облсуда от 29.04.2014 №/2014 .

Внимание

Если незаконным предпринимателем вас считают только налоговики, обратите внимание суда на отсутствие претензий к вам со стороны правоохранительных органо в Апелляционные определения Томского облсуда от 30.07.2013 №/2013 и №/2013; Хабаровского крайсуда от 16.05.2014 №.

Другая дама была признана скрытым предпринимателем за то, что сдавала в аренду трехкомнатную квартиру, здание электромеханической мастерской и два нежилых помещени я Апелляционное определение Архангельского облсуда от 22.07.2013 №. Отметим, что количество объектов не принципиально. Суды могут признать незаконное предпринимательство и в случае сдачи в аренду одного объекта с учетом его характеристик, например здания или скла да Апелляционные определения Архангельского облсуда от 29.08.2013 №; Волгоградского облсуда от 30.10.2013 №/2013 .

Но нежилое помещение не всегда покупается. К примеру, оно может быть получено в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. Так, бывшему участнику передали долю в праве собственности на административное здание с производственными помещениями. Он стал сдавать помещения в аренду другому ООО, где сам был единственным учредителем и директором. Понятно, что это привлекло внимание инспекторов. Они насчитали гражданину НДС, пени и штрафы, однако суд отменил это решение. Он указал, что возмездная сделка с одним-единственным арендатором (и пролонгация ее в дальнейшем) не образует деятельност и Апелляционное определение Ульяновского облсуда от 08.07.2014 №/2014 .

Еще один возможный вариант получения нежилой недвижимости — наследство. Сдавая такое имущество в аренду, вы всегда можете сказать, что просто распорядились свалившимся на вас богатством.

Тем не менее случается, что суд встает на сторону граждан и в случае сдачи в аренду купленных нежилых помещений. Здесь также один из основных аргументов — отсутствие административного штрафа или уголовного дел а Апелляционные определения Хабаровского крайсуда от 16.05.2014 №; Томского облсуда от 30.07.2013 №/2013 .

Что надо знать при продаже имущества, ранее сдававшегося в аренду

Напомним правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости:

  • она была в вашей собственности 3 года и более — ни платить налог, ни декларировать доход от продажи не нужн о п. 17.1 ст. 217 НК РФ ;
  • она была в собственности менее 3 лет — нужно задекларировать доход и заплатить НДФЛ с разницы между суммой дохода и имущественным вычетом. Этот вычет составляет 1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. — для нежилых. В обоих случаях вместо вычета в фиксированной сумме вы можете заявить вычет в размере подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимост и подп. 1 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ .

Данные правила не работают, если продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельност и подп. 4 п. 2 ст. 220, п. 17.1 ст. 217 НК РФ . По мнению Минфина, сказанное касается и скрытых предпринимателе й Письмо Минфина от 05.05.2014 №/21039 . Какие отсюда можно сделать выводы?

Если продается обычная квартира, то никаких претензий в связи с тем, что она ранее сдавалась внаем, возникнуть не должно. А вот если ваша деятельность была похожа на предпринимательскую (к примеру, вы сдавали помещение торгового склада), то могут возникнуть проблемы. Рассмотрим возможные ситуации в зависимости от срока нахождения имущества в собственности.

Если имущество продается ранее 3 лет владения

Изучая декларацию, в которой вы показываете доходы от продажи коммерческой недвижимости и заявляете вычет, налоговики могут проверить, а не сдавали ли вы ее в аренду. Учитывая позицию Минфина, при положительном результате проверки в вычете могут отказать. А тут недалеко и до доначисления налогов в связи со скрытым предпринимательством.

Конечно, взыскать налоги с обычного физического лица (не зарегистрированного в качестве ИП) налоговики могут только через суд п. 2 ст. 45, ст. 48 НК РФ . Для этого им прежде всего придется доказать, что ваша деятельность по сдаче имущества в аренду была предпринимательской. Не факт, что у них это получится.

Так, гражданин оформил разделение принадлежащего ему склада на четыре обособленных помещения и продал их разным лицам. Поскольку в период владения собственник сдавал помещения склада в аренду, налоговики признали его скрытым предпринимателем и потребовали заплатить НДФЛ с дохода от продажи в полном объеме. Но суд с ними не согласился. Он решил, что никакой деятельности тут не было — гражданин просто реализовывал свое право собственник а ст. 209 НК РФ; ст. 608 ГК РФ . Да и правоохранительные органы к нему претензий по поводу незаконного предпринимательства не предъявлял и Апелляционное определение Свердловского облсуда от 11.12.2013 №/2013 .

Однако во избежание споров с инспекцией лучше подождать, когда пройдут 3 года.

Если имущество продается по окончании 3 лет владения

Здесь все проще. Поскольку декларацию подавать не нужно, то и волноваться раньше времени не стоит. Даже если и есть какие-то основания рассматривать сдачу проданного имущества как предпринимательство, то шансы на то, что вас найдут и предъявят претензии, невелики.

Как видим, некоторые выводы из судебной практики сделать можно. Чтобы минимизировать риски, ваша активность в отношениях с арендаторами должна быть минимальна: заключили долгосрочный договор и забыли. Чем меньше действий в этой сфере вы совершаете, тем меньше подозрений, что вы предприниматель. История приобретения имущества должна свидетельствовать об отсутствии умысла на предпринимательскую деятельность — покупка для себя либо получение по наследству или в дар. Ну и конечно, количество объектов должно быть небольшим: один-два, не более.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2014/19/1633-predprinimateli_net_razbiraemsja_statusom_chastnika_sdauschego_kvadratnie_metri_arendu.html

Будет ли считаться предпринимательской деятельностью, если я сдаю квартиру в аренду?

У меня две квартиры. Одну я сдаю в аренду. Будет ли это считаться предпринимательской деятельностью? И что мне грозит если я не зарегистрирован как ИП?

28 Февраля 2017, 20:37 Вадим, г. Уфа

Ответы юристов (3)

Не является предпринимательской деятельностью. Можно просто сдавать декларацию каждый год. Доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, обозначены в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов. Платится НДФЛ.

С Уважением, Надежда.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! согласно письма Министерство РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 г. №/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» сказано:

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Таким образом, сдача помещения в аренду не является предпринимательской деятельностью

Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы. По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры. И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question//

Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?

Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?

1. Арендодатель не обязан быть индивидуальным предпринимателем

Если в аренду сдается имущество, принадлежащее физическому лицу на праве личной собственности, отношения арендодателя и арендатора регламентируются договором аренды, то есть договором гражданско-правового характера, заключаемым в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а в случае сдачи жилого помещения внаем собственник этого помещения и наниматель являются сторонами договора найма жилого помещения, заключаемого в порядке, предусмотренном главой 35 ГК РФ.

ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вместе с тем к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

По мнению автора, само определение предпринимательской деятельности, данное в ст. 2 ГК РФ, носит довольно расплывчатый и неоднозначный характер, поскольку распространяется в равной степени как на юридических, так и на физических лиц, но не учитывает специфику, присущую каждому из этих субъектов гражданского права. Более того, такое определение при отсутствии сопутствующих положений, уточняющих, в частности, такие понятия, как «систематическое получение дохода» и «доходы от пользования имуществом», позволяет значительную часть совершаемых гражданами в рамках гражданского законодательства сделок признавать предпринимательской деятельностью.

Однако в части первой ГК РФ вообще не приводятся основополагающие признаки, руководствуясь которыми надлежит признавать либо не признавать индивидуальными предпринимателями физических лиц, совершающих те или иные сделки. Статья 23 ГК РФ, регламентирующая предпринимательскую деятельность граждан, по мнению автора, ситуацию не проясняет, а лишь усугубляет, вызывая целый ряд вопросов. В соответствии с данной статьей ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, круг замкнулся, но ответа на вопрос, чем же должен руководствоваться суд, определяя, что те или иные заключенные гражданином сделки должны совершаться исключительно в рамках предпринимательской деятельности, так не получено.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не следует из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. При этом согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Вместе с тем юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то же время гражданин даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод; поэтому имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

Поэтому с точки зрения гражданского права движимое и недвижимое имущество, находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.

Статьей 209 ГК РФ определено, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им гражданским законодательством право на передачу в аренду движимого и недвижимого имущества, является наличие права собственности на такое имущество. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванного права, гражданским законодательством не определено.

В то же время исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ все граждане, которые получают доходы от продажи или сдачи в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, то есть в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.

Вместе с тем доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества; при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Что же касается сдачи в аренду (внаем) принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР от 24.06.1983 предназначаются исключительно для постоянного проживания граждан. Вышеуказанные помещения могут использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности только после их вывода из жилого фонда и перевода в нежилой фонд. Кроме того, в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, поэтому уплата коммунальных и иных установленных платежей, связанных с обслуживанием жилья, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника жилого помещения вне зависимости от того, проживает в нем сам владелец или жилье сдается внаем.

Следовательно, передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК(КДЕС Ред. 1), утвержденным постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (далее — ОКВЭД), введенным в действие с 1 января 2003 года, экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

Вместе с тем сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования предусмотренного ст. 209 ГК РФ собственниками законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом.

Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду как физические лица, а не индивидуальные предприниматели, поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

2. Налогообложение доходов арендодателей

С точки зрения налогового законодательства физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

При этом доходы, полученные налогоплательщиками в налоговом периоде, которым согласно ст. 216 НК РФ признается календарный год, от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Российской Федерации, наряду с доходами, полученными от выполнения трудовых и иных приравненных к ним обязанностей, от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, относятся к группе доходов, по которым налоговая ставка установлена в размере 13 % независимо от размера дохода. Налоговая база при исчислении налога на доходы физических лиц по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст.НК РФ.

Если договор аренды имущества или жилого помещения собственником имущества заключен с организацией, то есть с юридическим лицом, то организация, выплачивающая физическому лицу доходы по договору аренды имущества или жилого помещения, признается в соответствии со ст. 226 НК РФ налоговым агентом. На налоговых агентов возложены обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных в отношении всех доходов физического лица, источником которых является налоговый агент. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов физического лица — налогоплательщика при их фактической выплате. Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка в размере 13 %, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц по суммам выплачиваемых физическим лицам доходов налоговые агенты вправе предоставлять полагающиеся гражданам стандартные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 НК РФ. С 1 января 2003 года стандартные налоговые вычеты могут предоставляться как физическим лицам, состоящим с налоговыми агентами в трудовых отношениях, так и гражданам, не состоящим с ними в таких отношениях.

Для получения вышеуказанных вычетов налогоплательщики должны представить налоговому агенту заявление о предоставлении стандартных налоговых вычетов по соответствующим основаниям, а также документы, подтверждающие право физического лица на получение таких вычетов. Если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику налоговым агентом не предоставлялись, то на основании п. 4 ст. 218 НК РФ они могут быть предоставлены налоговым органом по окончании налогового периода при подаче налогоплательщиком декларации по налогу на доходы физических лиц на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты.

Кроме того, ст. 230 НК РФ предусмотрена обязанность налоговых агентов вести учет доходов, выплаченных физическим лицам в отчетном налоговом периоде, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о выплаченных физическим лицам доходах и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогах по утверждаемой МНС России форме N 2-НДФЛ, ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу для исчисления налога на доходы физических лиц на сумму полагающихся им стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст.НК РФ. Вышеуказанные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам налоговым органом по месту жительства по окончании налогового периода на основании декларации по налогу на доходы, составленного в произвольной форме заявления налогоплательщика о предоставлении вычетов и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. Подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога, исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

3. Арендодатель — индивидуальный предприниматель

Если гражданин, являющийся собственником имущества, в целях сдачи этого имущества (за исключением любых жилых помещений) в аренду полагает для себя целесообразным получить статус индивидуального предпринимателя (например, для того, чтобы получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц), то он вправе приобрести такой статус после прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», который регулирует отношения, возникающие в связи государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

С учетом вышеуказанной нормы если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя.

Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %, независимо от размера дохода.

Следовательно, после приобретения гражданином статуса индивидуального предпринимателя налогообложение получаемых им от сдачи в аренду собственного имущества доходов должно производиться в порядке, предусмотренном ст. 227 НК РФ. При этом налоговая база при исчислении налога на доходы по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст.НК РФ.

Однако арендодателям, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, необходимо учитывать следующие особенности.

Индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на основании Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного совместным приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее — Порядок учета).

Согласно п. 14 Порядка учета в доход индивидуального предпринимателя включаются все поступления от реализации товаров, выполнения работ и оказания услуг, суммы, полученные в результате реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, а также стоимость имущества, полученного безвозмездно. При этом доходы от реализации основных средств и нематериальных активов определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью. Остаточная стоимость определяется индивидуальными предпринимателями только в отношении амортизируемого имущества.

Однако наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не является основанием для изменения статуса принадлежащего ему как физическому лицу имущества, определенного гражданским законодательством, даже если такое имущество сдается собственником в аренду как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, сдаваемое налогоплательщиком в аренду движимое и недвижимое имущество не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в процессе осуществления предпринимательской деятельности в качестве средств труда. Следовательно, в данном случае погашать первоначальную стоимость такого имущества путем начисления амортизации неправомерно.

Таким образом, в случае продажи имущества, которое его собственником как индивидуальным предпринимателем, сдавалось в аренду доход от продажи такого имущества, полученный арендодателем — индивидуальным предпринимателем, признается доходом, полученным в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, и включается в общую сумму доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Такие доходы подлежит отражению в приложении В «Доходы, полученные от предпринимательской деятельности без образования юридического лица и частной практики» декларации по налогу на доходы физических лиц.

При этом на доходы, получаемые арендодателями — индивидуальными предпринимателями от продажи имущества, которое использовалось в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, не распространяются положения подпункта 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Это означает, что вышеуказанные доходы не подлежат уменьшению на сумму имущественных налоговых вычетов, определенных этим подпунктом п. 1 ст. 220 НК РФ, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть расходов по приобретению реализуемого имущества.

Следовательно, если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществляется гражданином как индивидуальным предпринимателем, а не просто собственником этого имущества, продажа такого имущества признается продажей имущества в связи с осуществлением физическим лицом предпринимательской деятельности. Поэтому вся сумма, которая будет получена от продажи сдаваемого в аренду имущества, подлежит включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц того налогового периода, в котором это имущество будет продано.

Предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен собственнику сдаваемого в аренду имущества только в случае, если на момент реализации этого имущества гражданином — собственником имущества будет утрачен статус индивидуального предпринимателя по такому виду деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества».

При этом физические лица, зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, могут использовать предоставленное налогоплательщикам главой 26.2 НК РФ право на применение упрощенной системы налогообложения, предусматривающей для индивидуальных предпринимателей замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.

Однако налогоплательщикам следует учитывать, что, поскольку граждане используют свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, имущество граждан юридически не разграничено. В результате получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц применительно к имуществу, используемому для осуществления предпринимательской деятельности, на практике весьма затруднительно, потому что конкретный механизм освобождения данной категории налогоплательщиков от уплаты налога на имущество физических лиц налоговым законодательством не установлен. Кроме того, в нормативных актах МНС России и Минфина России также не содержится каких-либо рекомендаций в части освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, тех индивидуальных предпринимателей, которые применяют упрощенную систему налогообложения.

Вместе с тем в ряде случаев гражданам, являющимся собственниками имущества и намеревающимся получать доходы от использования этого имущества, необходимо получить статус индивидуального предпринимателя. Например, если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или иных жилых помещений и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц [без заключения договоров найма (аренды)], то доходы, полученные от оказания таких услуг, должны рассматриваться в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности, код классификации которой — 55.1 «Деятельность гостиниц» — предусмотрен в ОКВЭД в подразделе «Н». Соответственно для осуществления такой деятельности физическому лицу — собственнику этих жилых помещений требуются государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и постановка на налоговый учет в налоговом органе по месту жительства.

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-articles/detail.php?ID=28321