Юридическая чистота сделки купли продажи квартиры

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?


Бесплатная юридическая консультация:

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

Оглавление:

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

  • конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки


Бесплатная юридическая консультация:

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

  • паспорт (гражданство РФ или иное);
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):


Бесплатная юридическая консультация:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

  • выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.


Бесплатная юридическая консультация:

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной ( ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? >>>


Бесплатная юридическая консультация:

Как получить выписку из домовой книги? >>>

Источник: http://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-proverit-chistotu-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры в году?

Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи недвижимости, избежать претензий со стороны третьих лиц или государства, необходимо убедиться в соблюдении всех норм законодательства. Для этого следует проанализировать юридическую чистоту сделки. Что это такое, и как проходит процедура, расскажем в нашем материале.

Что такое юридическая чистота сделки?

Юридическая чистота сделки – это отсутствие законных препятствий для её заключения, а также соблюдение интересов не только продавца и покупателя, но и других заинтересованных лиц.

Чтобы удостовериться в том, что сделка не противоречит гражданскому и семейному законодательству, следует внимательно отнестись к сбору и подготовке необходимых документов. Проверка юридической чистоты включает в себя два основных этапа. Сначала тщательно анализируют, насколько законно собственник владеет недвижимостью, а затем проверяют все документы на квартиру и собирают информацию об истории сделок, которые проводились на протяжении последних лет.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка юридической чистоты покупки квартиры

В процессе проведения проверки следует акцентировать внимание на следующих моментах:

  • Узнать, кто в этом помещении временно или постоянно был прописан ранее и кто зарегистрирован на момент заключения сделки.

В процессе подготовки договора купли-продажи следует изучить архивную информацию, которая находится в выписке из домовой книги. Эту же информацию можно найти в ордерах или копиях финансово-лицевого счета ЖЭКа или управляющей компании.Следует учитывать, что некоторые физические лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют за собой право пользоваться помещением даже после её продажи до снятия с регистрационного учёта. Поэтому у них есть реальное право после совершения сделки купли-продажи отстоять это право путём обращения в судебные органы.

Если такую информацию не перепроверить, то придётся или участвовать в судебных тяжбах по выселению этого жильца, или платить за него коммунальные платежи. Своевременная проверка поможет решить этот вопрос мирно в досудебном порядке.

  • Проанализировать все ранее совершенные с квартирой сделки.

Это особенно актуально в случае продажи квартиры, у которой сменилось несколько владельцев. После проведения такой проверки могут вскрыться факты дарения недвижимости, её использования для обналичивания воинских сертификатов или проведения иных фиктивных операций купли-продажи. Если были обнаружены такие факты, то от приобретения такой квартиры лучше отказаться, т.к. перепроверить все сделки на их соответствие закону достаточно трудно, а порой просто невозможно.

  • Получить и проверить информацию о правоспособности и дееспособности собственника жилья, а также о том, что он имеет на заключение сделки соответствующие правомочия.

Если во время продажи квартиры выяснится, что её собственник не имел права делать это самостоятельно без попечителя по причине отсутствия правоспособности или потому, что был признан судом недееспособным, то, в соответствии со ст. 177 ГК РФ, сделка наверняка будет признана недействительной. Поэтому при возникновении таких сомнений или просто для подстраховки следует попросить у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Нужно убедиться, что продавец на момент совершения сделки не находился в зарегистрированном браке, т.к. в соответствии с нормами семейного законодательства нажитое во время брака имущество является совместным имуществом супругов. Если квартира будет приобретена без согласия второго супруга, то через некоторое время покупателя может ожидать судебная тяжба с обманутой стороной. Надо убедиться в том, что выдавший доверенность человек был в здравом уме и в твёрдом рассудке, не скрывал своё плохое психическое или физическое состояние.

Заключать сделку купли-продажи человек должен по действительному (не просроченному) паспорту, без наличия в нём вклеек, помарок. При заключении договора купли-продажи по недействительному документу, подтверждающему личность, риск судебных разбирательств и отмены сделки увеличивается.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Тщательно проверить документы на жилую недвижимость.

Следует убедиться в том, что правоустанавливающие документы на квартиру не поддельные. Это могут быть не только договоры купли-продажи или дарения, но и договор мены, ренты, свидетельство, подтверждающие право на наследство по закону или завещанию, а также решение судебного органа.

Обратите внимание!

Все документы на квартиру должны быть зарегистрированы в законном порядке в такой организации, как Росреестр. Они скрепляются подписями сторон и печатью нотариуса и не должны иметь исправлений. При невыполнении этих условий сделку можно расторгнуть в судебном порядке.

Как проверить при покупке самостоятельно?

Если вы решили, что сможете проверить юридическую чистоту сделки без риэлтора, но хотели бы максимально обезопасить себя от возможных судебных исков после оформления договора, то вы должны предпринять несколько обязательных шагов:

  • попросить у продавца для ознакомления все правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор приватизации, дарения, свидетельство о гос. регистрации права собственности после наследования квартиры по завещанию или по закону;
  • ознакомиться с выпиской из домовой книги. Это подтвердит, что в квартире никто не прописан и что все проживавшие там лица сняты с регистрационного учёта;
  • взять в многофункциональном центре справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • попросить у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансера;
  • убедиться на основании выписки из единого госреестра прав собственности, что именно этот продавец является собственником квартиры. Такая выписка может быть простой или расширенной. В расширенном варианте, кроме ФИО, можно увидеть сведения о правоустанавливающих документах или ознакомиться с историей жилой недвижимости со дня первой записи в едином госреестре прав собственности физических лиц. В результате вы точно будете знать о том, кто был ранее собственником жилья и сколько раз недвижимость перепродавали.

Проверяя юридическую чистоту квартиры, не стоит ограничиваться только выпиской из реестра. Следует обратить внимание на то, что квартира может быть продана на основании доверенности без фактического участия в сделке самого собственника. Такие объекты могут оказаться в зоне особого риска, т.к. нередки такие случаи, когда доверенности добывают обманным путём.

Обратите внимание!

Чтобы перестраховаться, вы можете взять у доверенного лица контакт собственника квартиры и связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Бесплатная юридическая консультация:

Если квартиру продают сразу после вступления в наследство, то нужно быть осторожным, т.к. нельзя исключать вероятность того, что могут появиться другие наследники, имеющие по закону возможность в течение трёхлетнего срока в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи недвижимого имущества.

Изучая выписку из реестра, следует внимательно отнестись к графе «обременения», т.к. там будет информация о том, находится ли квартира в залоге. Нередко при ипотечном кредитовании при просрочке выплат недвижимость не подлежит продаже до полного погашения долгов. Если долги небольшие, то продавец может их погасить из выплаченного покупателем задатка. Это позволит обеим сторонам совершить сделку купли-продажи квартиры.

Несмотря на то, что самостоятельно разобраться в вопросах юридической чистоты сделки при покупке квартиры теоретически возможно, лучше доверить это дело юристу. Это обезопасит вас от потери денег или самой квартиры в будущем. Запишитесь на консультацию к опытным юристам нашей компании в Челябинске. С их помощью вы сможете добиться положительного для себя результата и заключить сделку в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

Источник: http://pravo21vek-chelyabinsk.ru/articles/soprovozhdenie/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki-pri-po/

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое юридическая чистота?

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту?

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества. Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

  1. потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
  2. возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру;
  3. потеря времени, пока вы ожидали совершения сделки.

Если вы хотите приобрести квартиру в ипотеку, провести проверку все равно необходимо. Банки, хоть и заинтересованы в юридической чистоте недвижимости, на деле подходят к этому формально, если все документы в порядке. Может получиться, что в скором времени объявится человек, у которого есть права на ваше жилье, и оспорит в суде сделку.

Как проверить при покупке самостоятельно?

Проверка чистоты сделки осуществляется не только риелторами и юристами, ее можно провести самому покупателю. В этом случае все необходимые документы проверяем сами. Хорошо, если жилье принадлежало всего одной семье, но если в нем сменилось уже несколько владельцев, изучать придется тщательней.

Проверка прав продавца на имущество

Прежде всего, следует попросить у продавца документы, подтверждающие право собственности:


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка истории недвижимости

Для проверки истории возьмите у продавца расширенную выписку из ЕГРП, в ней содержатся сведения о правообладателе, обременениях и ограничениях, судебных спорах.

Если в выписке обнаружится наличие судебных споров по данному жилью, обратите внимание на время, которое прошло после их возникновения.

По закону срок давности по признанию недействительными сделок составляет 3 года. Следовательно, если в течение 3 лет судебных споров по данной недвижимости не было, можно не беспокоиться, что предыдущие владельцы предъявят права. Если споры имели место быть, спросите у продавца решение суда, на основании которого он владеет жильем.

Особое внимание уделите наличию обременений у данного жилья (аренда, арест, залог, рента). Если они есть, регистрационная служба может отказать в регистрации сделки или же вы получите вместе с жилплощадью и обременения.

Но если хозяин недвижимого имущества обязуется решить проблему, необходимо у него получить документ об отсутствии к вам притязаний со стороны обременителей (арендатора, залогодержателя и др.). Затем обяжите собственника исключить информацию об обременениях из реестра, и заказать свежую выписку.

Проверка нахождения продавца на учете в ПНД и НД

Далее проводится проверка дееспособности собственника. Она проводится, чтобы после продажи квартиры он не смог оспорить законность сделки, так как был невменяем. Выяснить это можно попросив продавца показать его водительское удостоверение. Если удостоверения нет, пусть предъявит справку из диспансеров.


Бесплатная юридическая консультация:

Проверка качества квартиры

Проводится, чтобы выяснить, имеются ли в приобретаемой квартире несогласованные с органами местного самоуправления перепланировка или переустройство. Для этого сверьте технический план с обстановкой в квартире. В случае приобретения недвижимого имущества с самовольной перепланировкой и переустройством ответственность будет возложена на покупателя.

Проверка лиц, зарегистрированных в квартире

Проверить все лица, которые когда-либо были прописаны в квартире, можно получив на руки расширенную выписку из домовой книги. Это делается для того, чтобы убедиться, что у данной квартиры нет жильцов, которых потом будет сложно выселить.

Например, если у собственника имеется родственник, находящийся в данное время в колонии, который после отбытия наказания сможет предъявить права на долю в квартире. То же самое касается и граждан, находящихся в длительной командировке, проходящих военную службу, недееспособных в психиатрических лечебницах. Эти лица могут заявить о праве проживания в вашей квартире.

Также важно будет выяснить, не были ли нарушены при приватизации права несовершеннолетних. В прошлом при приватизации жилья могли быть несовершеннолетние, которые не участвовали в передаче имущества в частную собственность, и им не была выделена доля. Если такие были, в будущем они могут оспорить законность сделки. Во избежание риска признания недействительной продажи квартиры, возьмите у них заявление, заверенное нотариусом, об отказе от прав на недвижимость.

Получить выписку может только собственник недвижимого имущества, или лицо, наделенное полномочием действовать от его имени на основании доверенности. Следует заранее обсудить вопрос приобретения выписки с продавцом, и совместно с ним ее получить. Выдается выписка в паспортном столе ЖЭУ, РЭУ, Многофункциональном центре, на официальном портале «Госуслуги», администрации муниципального образования, БТИ.


Бесплатная юридическая консультация:

Как проверяют чистоту риелторы

Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки. Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца. Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при приватизации квартиры не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних.

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой оформлялось наследство, о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате договора ренты риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.


Бесплатная юридическая консультация:

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Проверка по интернету

Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из ЕГРП.

На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей. Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.

Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки. В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.

Сколько стоит проверка

Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет отдорублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.


Бесплатная юридическая консультация:

При выборе компании спешить не стоит. Лучше проконсультироваться с несколькими источниками, почитать отзывы в интернете и, взвесив все за и против, выбрать именно ту компанию, которая наилучшим образом удовлетворит ваши интересы.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.

Проверка сверхдоказательной силы не имеет

Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком. Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют.

Повторная проверка и лишняя трата денежных средств

Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и правоустанавливающих документов. И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра. Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.

Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.


Бесплатная юридическая консультация:

Сложно получить страховку

По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами. То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.

На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП.

Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Нотариус не определит все возможные риски

В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.

Проверка через специальные каналы

На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu.html

Юридическая проверка чистоты сделки

Стоимость

Покупка домов, квартир и других объектов недвижимости всегда связана с риском заключения сделки, которая может быть признана в суде недействительной и повлечь финансовые потери. Юридическая проверка чистоты сделки — необходимые действия по снижению правовых и финансовых рисков при заключении договоров, связанных с переходом права собственности. Высокая стоимость недвижимости привлекает к сделкам множество мошенников, желающих прибрать к рукам чужое имущество. Защититься от мошеннических действий можно только с помощью глубокой профессиональной проверки чистоты планируемых действий, поскольку признание сделки недействительной означает, что покупатель не получит свои деньги обратно.

Если вы не готовы рисковать деньгами, позаботьтесь о юридической проверке чистоты сделки с помощью профессионального юриста. Стоимость этой правовой услуги составляет от 3 до 50 тыс рублей в зависимости от региона и объема работы. За 3 тыс проверка коснется только анализа основных документов на недвижимость, запрос выписки из Росреестра, за 30 тыс можно рассчитывать на детальную оценку.

Что значит проверка чистоты сделки

Юридическая проверка чистоты сделки — условное обозначение комплекса мероприятий, направленных на выявление обстоятельств для заключения договора купли-продажи с минимальным риском признания его недействительным.

  • прогнозирование уровня риска при покупке;
  • обнаружение обстоятельств, являющихся основанием для оспаривания сделки в суде;
  • законность документов на недвижимость, которая продается;
  • анализ факторов риска для покупателя;
  • выявление признаков криминальности в потенциальной сделке.

Необходимо учитывать, что 100% гарантии отсутствия рисков не может дать никто. Она возможна только при отказе от сделки. Однако минимизировать риски можно.


Бесплатная юридическая консультация:

По итогам глубокой проверки вы получите следующие виды аргументированного прогноза уровня риска на основе собранных сведений для определения дальнейших действий:

  • благоприятный прогноз, при котором не выявлены опасные факторы. Заключение договора о переходе права на недвижимое имущество целесообразно и имеет минимальный риск признания недействительности;
  • обнаружение факторов, вызывающих опасения. Требуется либо отказ от сделки, либо разработка с юристом плана нейтрализации рисков;
  • неблагоприятный прогноз, указывающий на серьезные нарушения оформления прав собственности в прошлом, выявление иных рисковых факторов. Лучше отказаться от заключения такого договора.

Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

Проверить, отсутствуют ли препятствия для проведения сделки по купле-продаже недвижимого имущества, частично можно при помощи нотариуса. Нотариальное заверение сделки купли-продажи недвижимости обеспечивает некоторую безопасность, поскольку нотариус проверяет по базам, не находится ли недвижимость в залоге, не наложен ли на нее арест и т.д. Проверка юридической чистоты сделки позволяет узнать, не будут ли оспорены ее результаты третьими лицами через суд в будущем. Особое внимание следует уделить изучению истории перехода права собственности на объект недвижимости при наличии нескольких предыдущих владельцев.

Обратите внимание! Нотариус не проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости, а только подтверждает, что в его присутствии продавец, личность которого установлена по паспорту, по доброй воле и в здравом уме подписал договор.

Существует миф о том, что нельзя оспорить сделку, заверенную нотариусом. Специалист просматривает правоустанавливающий документ на объект недвижимости, справки из регистрационной палаты, но при появлении проблем с покупаемым объектом никакой ответственности он не несет. На практике снижения рисков для покупателя при удостоверении сделки нотариусом не происходит. Он не изучает всю подноготную недвижимости со дня сдачи в эксплуатацию.

В его задачи входит обеспечение чистоты сделки по трем ключевым моментам:


Бесплатная юридическая консультация:

  • законность владения нынешнего собственника;
  • соблюдение интересов третьих лиц;
  • проверка дееспособности сторон.

Часто сделки с недвижимостью, заверенные нотариусом, оспариваются истцами, которые ссылаются на частичную или полную недееспособность второй стороны. Нотариус может убедиться только в явном отсутствии признаков алкогольного или наркотического опьянения, но в день подписания договора никто не требует предъявления медицинских документов об отсутствии на учете в психдиспансере. На практике к материальной ответственности нотариальные работники привлекаются крайне редко. Гражданам не удается в полной мере доказать их вину. Кроме того, нередко нотариусы передают служебную информацию третьим лицам, занимаются подделкой документов.

Покупать вторичное жилье сегодня рискованнее, чем в новостройке. Высоки риски, связанные с передачей денег за квартиру, сложностями при последующей продажей, претензиями со стороны родственников продавца, банков, ошибками в тексте договора. Первичная экспертиза документов до регистрации сделки осуществляется Росреестром в том же объеме, что и у нотариуса. Росреестр вправе проверять историю объекта, отсекая обременения. Сделка не будет зарегистрирована при наличии сомнительной иерархии прежних владельцев, ареста.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Для самостоятельной проверки необходимо запросить документацию:

  • свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договоры дарения, ренты, купли-продажи и т.д.

Чтобы проверить временно выбывших из жилья, к которым относятся заключенные в местах лишения свободы, призванные на службу в армии, выбывшие на длительное лечение, необходимо запросить архивную выписку из домовой книги. Эти категории граждан вправе прописаться на жилплощадь даже после продажи квартиры. Если покупатель не хочет получить незваных гостей на собственной жилплощади, следует позаботиться о тщательной проверке документации.

На что обратить внимание

Чтобы проверить историю недвижимости, необходимо у продавца взять расширенную выписку из реестра прав на недвижимое имущество со сведениями о правообладателе, судебных спорах, ограничениях, обременениях.


Бесплатная юридическая консультация:

Обратите внимание! Если по жилью имелись судебные споры, посмотрите на давность их появления. Согласно закону, сделку можно признать недействительной в течение 3 лет.

Предыдущие собственники могут предъявлять требования о признании договора недействительным только в течение 3-летнего срока. Если споров о недвижимости в этот срок не было, можно не беспокоиться о том, что кто-то заявит свои права. Если споры имелись, попросите продавца предоставить решение суда, на основании которого он владеет жильем.

Наличие прав других наследников

Получение квартиры в собственность до истечения срока исковой давности после оформления документов могут оспорить другие наследники. Для выявления возможных претендентов на наследство заинтересованному лицу необходимо обратиться к нотариусу. Лица, которые не смогли вовремя получить наследство, могли оставить у нотариуса заверенные заявления об отказе. Если такие документы отсутствуют, от покупки объекта недвижимости лучше отказаться.

Обременения

Аренда, залог, рента, арест — любые обременения у объекта недвижимости являются препятствием для регистрации сделки. Вместе с жилой площадью покупатель может получить обременения. Если продавец уверяет, что они отсутствуют, покупатель вправе затребовать подтверждение, попросить заказать свежую выписку.

Гражданская дееспособность продавца

Проверка чистоты сделки включает изучение сведений о дееспособности продавца, чтобы после подписания договора он не оспаривал законность сделки, ссылаясь на невменяемость. Как проверить дееспособность? Если у продавца нет водительского удостоверения, попросите предъявить справки о ненахождении на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Если продавец состоит на учете, но объект недвижимости хочется приобрести, пригласите в день подписания договора независимого платного врача для медицинского освидетельствования.

Самовольная перепланировка

Проверка чистоты сделки не будет полной, если не сравнить технический план объекта недвижимости с фактическим расположением комнат. Несогласованные с органами местного самоуправления переустройство, перепланировка грозят привлечением к административной ответственности.


Бесплатная юридическая консультация:

Выявление жильцов определенных категорий

Обязательной частью проверки чистоты сделки является подробное изучение всех жильцов, зафиксированных в домовой книге. Для выявления жильцов, которых будет сложно выселить, необходимо получить расширенную выписку из домой книги. К такой категории относятся родственники, отбывающие срок в местах лишения свободы, колониях. По окончании отбытия наказания они вправе заявить права на долю в квартире. Сложно выселить граждан, которые находятся в длительной командировке, пребывают на продолжительном лечении в психиатрических лечебницах, проходят военную службу.

Отдельно следует выделить поиск нарушений при приватизационной процедуре прав детей. Если дети не участвовали в приватизации и не получили долю в общем имуществе, то в будущем они вправе оспаривать законность сделки.

При сборе документов для изучения чистоты сделки необходимо учитывать, что выписку из Росреестра вправе получить только владелец имущества или уполномоченное им лицо по доверенности. Заранее обсуждается вопрос о взятии выписки продавцом, совместном ее получении. Получить документ можно в паспортном столе при жилищно-эксплуатационном управлении, ремонтно-эксплуатационном управлении, в МФЦ, на портале госуслуг, администрации муниципалитета, БТИ.

Уловки мошенников: попытки подделки документов

На практике нотариальная проверка документов не спасает от мошеннических действий. Профессиональная подделка выявляется только экспертами. Некоторые продавцы умудряются продавать недвижимость нескольким покупателям одновременно. Это достаточно распространенная схема — аферисты вклеивают в действующий паспорт владельца новое фото, изготавливают копии правоустанавливающего документа, регистрируют куплю-продажу в нескольких местах.

Обратите внимание! Нотариусы не помогут выявить подлог, а то время как большинство мошеннических схем основано на фиктивности документов. Поэтому покупатель не только потратит деньги на нотариуса, госпошлину за регистрацию и нотариальный тариф, ему придется заказывать повторную экспертизу.

Риски клиентов обязательно должны быть застрахованы частными нотариусами, гражданам должны компенсироваться все потери, связанные с ошибками в документах, которые составляются нотариальными работниками. Но на практике даже по установленным в суде фактам гражданам удается получить возмещение не всегда.

Без знания судебной практики, опыта выявления рисков при покупке недвижимости не обойтись. Экспертные возможности есть у юристов, специализирующихся на недвижимости, постоянно совершенствующих свои знания в судебных разбирательствах. Мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам через сайт или по телефону.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Юридическая проверка чистоты сделки при купле-продаже земельного участка призвана максимально обезопасить покупателя от возможных финансовых потерь. Основное требование, которое предъявляется к продавцу — наличие права собственности на надел, которое подтверждается определенными документами, прилагаемыми к договору. Основания принадлежности собственности нынешнему владельцу указаны в правоустанавливающих документах:

  • договорах мены, дарения, купли-продажи;
  • свидетельстве о праве собственности;
  • акте местного органа государственной власти о передаче участка в собственность;
  • судебном решении.

Меньше всего проблем возникает с земельными участками, переданными в собственность по акту местной администрации, остальные документы чаще оспариваются заинтересованными лицами. Проводя экспертизу правоустанавливающих документов, стоит определить срок владения землей последним собственником. Если он составляет несколько лет, повышается надежность сделки.

Начать проверку чистоты сделки можно с установления личности продавца по паспорту. Сведения, указанные в паспорте, должны полностью совпадать с информацией о владельце, указанной в других документах. Проверке подлежит также подлинность и действительность паспорта. Если интересы собственника по сделке представляет доверенное лицо, в его нотариально заверенной доверенности указывается цель ее выдачи — проведение имущественной сделки.

Обратите внимание! Рекомендуется проверять дееспособность продавца, запросив справки об отсутствии психических расстройств и опасных зависимостей.

Изучение подтверждающих документов

Основным правоподтверждающим документом является свидетельство о госрегистрации права собственности, выдаваемое при регистрации договора о переходе права собственности.

Если продавец предоставил копию, желательно запросить у него оригинал документа, поскольку отсутствие оригинала является признаком наличия на участке различных обременений.

В оригинале подлежат анализу сведения о владельце, которые должны совпадать с паспортными данными продавца. Указание категории земли должно соответствовать виду ее разрешенного использования, обозначенному в свидетельстве.

Обязательным документом, подлежащему при проверке чистоты сделки тщательному изучению, является кадастровый паспорт. Он подтверждает прохождение процедуры постановки на кадастровый учет с присвоением соответствующего номера.

Кадастровый паспорт содержит:

  • ФИО собственника участка;
  • сведения о частях участка;
  • категорию земель;
  • информацию об обременениях;
  • план границ.

Все параметры надела, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать со сведениями, обозначенными в свидетельстве о регистрации. Выявление любых расхождений является поводом для отказа от заключения договора.

Выписка из реестра прав на недвижимое имущество, которую необходимо запросить в районной регистрационной палате, покажет, не находится ли земля под арестом или залогом, отсутствуют ли судебные споры о ее судьбе. Этот документ предоставляется по запросу любого заинтересованного лица.

Дополнительные сведения об участке

Рекомендуется проверить соответствие категории земли виду разрешенного использования. Это позволит получить точные сведения о возможных последующих действиях с наделом. Выяснить необходимую информацию можно по кадастровому номеру, который включает информацию о:

  • месторасположении;
  • категории земли;
  • характеристике качества почвы;
  • границах, размерах;
  • сведениях о собственнике;
  • кадастровой стоимости;
  • наличии строений.

Способы получения сведений об участке для проверки сведений

Затребовать документы для проверки чистоты сделки можно несколькими способами:

  • через интернет — на сайте Росреестра;
  • по телефону;
  • через личное обращение в службу, которая занимается картографией, кадастрами, регистрацией с просьбой уточнить сведения об участке.

Ответ на письменный запрос через личное обращение готовят в течение 5 дней в виде письма или иного способа связи. Этот способ дает максимально полную информацию об участке. Полученную информацию необходимо сравнить со сведениями, предоставленными продавцом. Если обнаружатся несоответствия, лучше отказаться от сомнительной сделки.

Обременения земельного участка

Для проверки чистоты сделки необходимо выяснить, не наложены ли на земельный участок обременения в силу закона или договора:

  • ограничение в возможности землепользования (например, расположение в природоохранной зоне);
  • доверительное управление;
  • концессия;
  • долгосрочная аренда;
  • притязания со стороны третьих лиц;
  • сервитут;
  • залог;
  • арест.

Любые вышеперечисленные ограничения обязательно регистрируются в Росреестре. Для получения выписки из реестра прав на недвижимое имущество необходимо указать адрес и кадастровый номер участка.

Источник: http://pravo21vek.ru/services/ur/yuridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok/proverka-chistoty-sdelki/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

29 сентября 2016 г.

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514